Réduire son Impôt sur le Revenu 2013

A l’heure du matraquage fiscal, certaines personnes m’ont demandé quelles solutions elles pouvaient mettre en place pour réduire leurs impôts.

Nous allons voir quels produits éviter, et quels produits favoriser.

Produits de Défiscalisation à éviter

• Le Perp, car c’est une arnaque, certes légale, mais qui ne profite qu’aux assureurs et à l’état (cf cercle Investisseur Pro)
• Les Sofica, car c’est un moyen sûr de perdre de l’argent.
• Les Ehpad et les LMNP neufs, vendus beaucoup trop chers (cf cercle Investisseur Pro)
• Les FIP/FCPI, qui perdent de l’argent dans 80% des cas
• La loi Madelin ou Prefon, idem que le Perp (cf cercle Investisseur Pro)
• L’investissement en loi Duflot, car avec un immobilier en phase baissière, et l’augmentation de 40% des impayés, il est probable que ces investissements s’avèrent perdants.

Bref, investir 100 pour économiser 20 ou 30, et récupérer 70 à la fin tout en ayant bloqué 100 pendant x années n’a aucune justification économique, sauf celle d’engraisser les vendeurs et fournisseurs.

Produits de Défiscalisation à favoriser

• les travaux d’amélioration pour l’immobilier ancien locatif
• le Pei/Percoi pour les entrepreneurs
• les dons aux associations caritatives comme les restos du coeur (75% de réduction d’impôt, ce qui oblige l’état à faire du caritatif in fine, ce qui devrait être son rôle plutôt que de financer les banksters et les guerres). Financièrement c’est une perte pour vous, mais comme expliqué dans la formation Devenir Rentier, donner fait partie des règles d’enrichissement.
• enfin les Scpi Malraux ou de Déficit Foncier

Scpi Malraux

Les Scpi Malraux investissent dans de l’immobilier locatif dans le cadre de la loi Malraux, et permettent une réduction d’impôts de 18% du montant investi.

Le patrimoine est en général de bonne qualité, situé en centre ville, et les travaux permettent une remise à neuf des appartements.

Inconvénients des Scpi Malraux

• le faible rendement: entre 2 et 3% net. C’est mieux que le livret A, mais moins qu’une scpi de rendement qui donne entre 5 et 6% net. Avec l’augmentation des impayés, certes compensés par des assurances locatives, il est possible que le rendement s’effrite si la crise économique perdure et s’aggrave.
• la durée de blocage de vos fonds: environ 15 ans, pendant lesquels vos fonds sont bloqués, la revente anticipée des parts n’étant possible qu’avec une forte décote, 50% minimum.
• l’incertitude sur la valeur du capital: les prix de l’immobilier d’habitation sont au plus haut, et à mon avis surévalués. De plus le montant des travaux est en général élevé, car les bâtiments doivent être remis à neuf, tout en respectant les normes urbaines. Au final la note peut s’avérer salée, et le prix moyen d’acquisition au m2 peut être élevé également. Si l’immobilier reste baissier, il est possible que la valeur du patrimoine des scpi d’habitation baisse.

Avantages des Scpi Malraux

• un excellent emplacement, en général en plein centre ville, dans des quartiers historiques avec du cachet. Ce qui offrira une bien meilleure résistance que des produits neufs en banlieue.
• une mutualisation des risques, notamment d’impayés.
• par rapport à une opération en direct souvent soumise à un contrôle fiscale, une scpi Malraux présente une très faible probabilité de remise en cause fiscale, les scpi étant agrées par l’AMF.
• un rempart contre l'(hyper)inflation: si les monnaies continuent à perdre de la valeur, l’immobilier résistera probablement mieux que la monnaie, auquel cas le prix de revente des parts de scpi pourra présenter des plus values.

Scpi de Déficit Foncier

Les scpi de déficit foncier investissent dans de l’immobilier qui nécessitent d’importants travaux de rénovation et d’amélioration. Cela génère un déficit foncier de 54% du montant investi, réparti sur 2 ans (24,3% en 2013 et 19,7% en 2014).

Si vous êtes dans une tranche à 41% par exemple, cela fait une économie d’impôt de 22%.

Si vous avez en plus des revenus fonciers, cela fait une économie de csg-crds de 8%, soit 30% au total.

Les avantages et inconvénients sont les mêmes que ceux des scpi Malraux.

Quelles scpi privilégier?

Pour la Scpi Malraux, je vous recommande la Scpi Urban Prestigimmo, qui a pour avantage d’avoir déjà réalisé des acquisitions (cf bulletin trimestriel), et a de nouvelles acquisitions déjà à l’étude

Pour la Scpi de Déficit Foncier, je vous recommande la Scpi Urban Pierre 2, qui a également déjà réalisé des acquisitions (cf bulletin trimestriel), et a également de nouvelles acquisitions déjà à l’étude

Conclusion

Au final, il n’existe pas de solution de défiscalisation miracle.

La plupart des produits sont mauvais, surfacturés, et font perdre de l’argent à l’investisseur malgré l’avantage fiscal.

Les scpi Malraux et de Déficit foncier présentent des inconvénients certains, mais aussi des avantages.

Au final je ne pense pas que ce soit des produits avec lesquels vous vous enrichirez beaucoup, mais ça reste des produits acceptables pour qui souhaite réduire ses impôts dès cette année.

Pour souscrire, veuillez me contacter et je vous enverrai les bulletins, vous bénéficierez également des 1% en kadéos.