Ehpad : Arnaque

Le très gros problème de l’investissement dans les Ehpad est simple: c’est son prix, largement surévalué, et les risques soit ignorés par les vendeurs, soit sous évalués.

La preuve

Si vous achetez un Ehpad 100, le jour où votre Ehpad est livré et passe du statut de neuf à ancien, votre investissement perd immédiatement entre 30% et 50%.

En effet, si vous essayez de revendre votre Ehpad, sans les réductions fiscales, personne n’en voudra à ce prix. Il faudra offrir à votre acheteur un minimum de 7 ou 8% de rendement locatif pour que cela intéresse quelqu’un. Comme le loyer est fixe, la variable d’ajustement est le prix.

Et comme les Ehpad offrent un rendement compris entre 3 et 5%, pour obtenir du 7 ou 8% il faut diviser le prix par 2.

Donc quel est l’intérêt d’économiser x% d’impôts étalées sur plusieurs années, si c’est pour perdre 50% dès la mise en location?

Des simulations fausses

La plupart des conseillers font de fausses simulations financières, car ils partent du principe que votre ehpad vaut 100 alors qu’il n’en vaut que 50.

Ensuite ils appliquent souvent une réévaluation du bien, de 1 ou 2% par an.

Ce qui fait une belle opération.

Mais la réalité est qu’il faudrait démarrer la simulation avec une valorisation de 50, ce qui rend évidemment l’opération bien moins alléchante.

Tout le monde profite… et c’est vous qui payez

Dans cet investissement, tout le monde se gave:

  • votre conseiller financier, qui va toucher entre 6 et 12% de commission
  • le notaire
  • le banquier qui vous prête
  • le promoteur qui se fait une belle marge
  • l’état, qui récupère des futures taxes foncières, des charges sociales sur les salaires, des impôts sur le bénéfice des différents acteurs, etc…
  • le gestionnaire, qui n’a pas besoin de mobiliser de capital pour construire l’ehpad

En fait, le seul à payer tout cela, c’est l’investisseur. Et cela se traduit par un prix souvent ahurissant.

Un business model risqué

On vous a vendu le vieillissement de la population, la garantie de loyers d’un bail commercial, le reversement de la tva, les économies d’impôts etc…

La réalité est qu’un nouvel Ehpad est une startup!

En effet, c’est une construction neuve, sans aucun client à la base.

Il faudra que le gestionnaire arrive à remplir son Ehpad, pour que cela devienne un business profitable. Mais comme toute entreprise qui se crée, cela ne se fera pas tout seul: il faudra faire de la promotion, convaincre les clients et assurer un service irréprochable.

L’Ehpad ne sera rentable qu’à partir d’un certain seuil de remplissage, possible, mais loin d’être garanti.

Bref, de nombreux projets ont échoué à être rentable, poussant le gestionnaire à baisser les loyers, notamment lors du renouvellement de bail.

Conclusion

L’Ehpad est loin de l’investissement rentable et totalement sécurisé.

C’est un investissement risqué, vendu très cher, où tous les intervenants se gavent… tout cela payé par votre argent à vous.

Et l’arbre qui cache la forêt, c’est la carotte fiscale, une carotte qui attire les pigeons…

A Partager!Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+

Comments

  1. Ce qui me gêne dans ce type d’investissement c’est le prix qui est comme vous le diîtes complétement déconnecté du marché immobilier local. Il est alors répondu que vous achetez des parties communes, mais même, cela ne fait pas le compte. Par ailleurs, l’or gris comme c’est présenté, n’a pas les moyens de se payer les loyers et autres services hors santé, puisque la retraite moyenne en France est de 1200 euros.

  2. Je suis surpris par le rendement de 7 à 8% que vous annoncez dans l’ancien. A 8%, je serais vraiment tenté, et d’ailleurs je me dirais certainement qu’un tel rendement cache quelque chose… Est ce qu’on peut déduire de votre article que vous conseilleriez un investissement en EHPAD ancien ?

Speak Your Mind

*