Le très gros problème de l’investissement en loi Pinel est simple: c’est son prix, largement surévalué, de 30 à 50%
La preuve
Si vous achetez un bien immobilier neuf 100, le jour où votre bien est livré et passe du statut de neuf à ancien, votre investissement perd immédiatement entre 30% et 50%.
En effet, si vous essayez de revendre votre bien désormais ancien, sans les réductions fiscales, personne n’en voudra à ce prix. Il faudra offrir à votre acheteur une décote plus ou moins importante. Et il suffit pour cela de regarder les petites annonces de biens récents mais plus neufs dans le même quartier. Et pour être sûr, demandez à un notaire du quartier les prix des appartements récents qui se sont vendus.
Pourquoi?
C’est simple, dans la vente d’un bien neuf, tout le monde profite… et c’est vous qui payez
Dans cet investissement, tout le monde se gave:
- votre conseiller financier, qui va toucher entre 6 et 12% de commission
- le notaire
- le banquier qui vous prête
- le promoteur qui se fait une belle marge
- l’état, qui récupère la tva, des futures taxes foncières, des charges sociales sur les salaires, des impôts sur le bénéfice des différents acteurs, etc…
En fait, le seul à payer tout cela, c’est l’investisseur. Et cela se traduit par un prix trop élevé.
Des simulations fausses
La plupart des conseillers font de fausses simulations financières, car ils partent du principe que votre bien vaut 100 alors qu’il n’en vaut que 70.
Ensuite ils appliquent souvent une réévaluation du bien, de 1 ou 2% par an.
Ce qui fait une belle opération.
Mais la réalité est qu’il faudrait démarrer la simulation avec une valorisation de 70, ce qui rend évidemment l’opération bien moins alléchante.
Des loyers en dessous du marché
Les lois fiscales imposent un loyer modéré qui peut être inférieur au prix du marché.
Cela réduit évidemment la rentabilité de l’opération
Conclusion
L’investissement en loi Pinel est loin de l’investissement rentable qui vous est vanté.
Lorsque l’immobilier augmentait de 10% par an, le surcout était amorti par l’augmentation des prix. Mais ce n’est plus le cas.
C’est un investissement vendu (trop) cher, où tous les intervenants se gavent… tout cela payé par votre argent à vous.
Et l’arbre qui cache la forêt, c’est la carotte fiscale, une carotte qui attire les pigeons…
