Krach Immobilier – Comment se protéger

Voici une stratégie pour se protéger d’un krach immobilier, certes incertain, mais possible, voire probable.

Immobilier d’habitation – Bulle ou pas bulle ?

Une des questions qui m’est souvent posée, c’est de savoir si l’immobilier français est dans une bulle, s’il va continuer à monter ou finir par baisser…

Je n’ai bien sûr pas de boule de cristal, mais voici mon analyse concernant l’immobilier.

Facteurs qui influencent les prix de l’immobilier

Les taux d’intérêts

Un des paramètres fondamentaux de l’immobilier, c’est l’évolution des taux d’intérêts. On voit que depuis 2000, le taux des OAT 10 ans (taux d’emprunts d’états à 10 ans) a été en baisse continue.

OAT

Cela a permis une baisse régulière des taux d’emprunt, ce qui augmente le pouvoir d’acheter.

La durée des prêts

De plus la durée des prêts s’est allongée, passant en moyenne de 14 ans en 2001 à 19 ans en 2007:

durée des crédits immobilier

Cela a permis de solvabiliser les acheteurs, puisqu’en augmentant la durée d’un emprunt, on diminue les mensualités, et donc le taux d’endettement

La démographie

La France a connu un babyboom de 1945 à 1975, c’est à dire une augmentation importante de naissances. Cela a permis une forte croissance économique, et un afflux d’acheteurs de plus en plus riches.

L’immigration et l’afflux d’acheteurs étrangers

L’immigration a vu un afflux d’acheteurs en plus des français, notamment après guerre.
De plus, la législation française rend l’investissement immobilier français accessible aux étrangers, et leur offre une sécurité de propriété grâce aux actes notariés. Sans compter l’attrait qu’exerce la France et notamment Paris pour les investisseurs internationaux.

La réglementation

L’immobilier a connu de plus en plus de règlementations, notamment dans le neuf, ce qui a pour effet d’améliorer la qualité des logements, mais aussi d’en augmenter le coût, et de diminuer le nombre de constructions.
Cela a participé à la pénurie de logements, et donc l’augmentation des prix.

Les autres placements

La baisse des taux d’intérêts a fait mécaniquement baisser la rentabilité des placements concurrents : livrets bancaires et fonds en euros.
Les krachs boursiers eux ont détourné de nombreux investisseurs de la bourse.
Enfin, la mentalité française est très attachée à la pierre.

Il n’est donc pas surprenant que dans un contexte aussi favorable, les prix de l’immobilier aient été aussi haussiers.

Prix à Paris

Prix immobilier paris

En 1991, l’immobilier parisien qui était dans une bulle a connu une sévère correction, puisque les prix ont perdu en moyenne 36%, passant de 3530€ du m2 en 1991, à un plus bas de 2250€ en 1998.
Mais début 2013, le prix était en moyenne de 8290€ du m2, donc multiplié par 3,68 en 15 ans, soit une augmentation annuelle de 9% !
Au passage, on peut s’étonner des chiffres de l’inflation publiés par l’Insee, qui tournent toujours autour de 2% par an…

Prix comparés au revenu des ménages

tunnel de friggit

Lorsqu’on compare les prix de l’immobilier au revenu moyen des ménages, on constate qu’il y a eu le fameux tunnel de Friggit, compris entre 0,8 et 1,1 de 1965 à 1987.

A Paris, le ratio est monté à 1,5 au plus haut de la bulle immobilière parisienne en 1991, pour revenir à 1 en 1998, puis exploser à la hausse à partir de 2000, pour atteindre aujourd’hui un ratio de 2,5.
En province, il n’y a pas eu de bulle en 1990-1991, mais à partir de 2000 le ratio a également explosé à la hausse, pour atteindre 1,6 environ aujourd’hui.

On remarquera la concomitance de l’introduction de l’euro et de la hausse des prix.

Etat des lieux en 2013

Hausse des taux

OAT 10 ans 2013

Après avoir connu un plus bas en mai 2013, les OAT 10 ans sont repartis à la hausse de manière marquée, ce qui se traduit par une hausse des taux d’intérêts d’emprunts.

Baisse de la durée et des montants empruntés

Après avoir augmenté la durée des emprunts jusqu’en 2007, les banques diminuent les durées des emprunts, et demandent également plus d’apport.

Le babyboom devient papyboom

Les statistiques montrent qu’une personne devient vendeuse nette d’immobilier à partir de 55 ans. La génération suivante, étant moins riche et plus au chômage, la démographie n’est plus un facteur de soutien.

Le chômage

Le taux de chômage en Europe et en France sont à des niveaux historiquement élevés. Ce n’est pas la jeune génération des moins de 25 ans, dont 25% est au chômage, qui va pouvoir acheter de l’immobilier à des prix historiquement élevés.

chomage

Le rendement locatif

A Paris notamment, les rendements sont en moyenne autour de 3% brut, ce qui après impôts revient à un rendement quasi nul.

Bulle ou pas bulle ?

On voit que les différents facteurs ne sont plus aussi favorables qu’avant, et les prix semblent marquer un infléchissement, et une baisse par rapport aux plus hauts.

Mais en 2008-2009, ceux qui prévoyaient un éclatement de la bulle n’ont eu raison que quelques mois, car ensuite les prix de l’immobilier sont repartis de plus belle pour battre de nouveaux records.

Il est encore trop tôt pour se risquer à annoncer l’éclatement de la bulle, et cela dépendra aussi de la quantité de monnaie créée par la FED, la BCE et les diverses banques centrales dans le monde, qui alimentent des bulles dans les actifs.

Faut-il encore investir dans l’immobilier ?

L’immobilier, lorsque les prix sont haussiers, est un formidable investissement.

Mais lorsque les prix sont baissiers, c’est un investissement catastrophique, surtout lorsqu’il est combiné à l’effet de levier de l’emprunt.

Les américains en ont fait l’amer expérience avec la crise des subprimes, se retrouvant avec un capital à rembourser largement supérieur au prix de leur maison. En Europe, les espagnols, les irlandais, les grecs, et sans doutes les chypriotes se retrouvent aussi la tête sous l’eau.

En France, les banques ont été beaucoup plus raisonnables dans l’octroi de leurs prêts, mais malgré cela, le risque de baisse augmente en même temps que les prix.

Immobilier Professionnel

Jusqu’à présent j’ai parlé de l’immobilier d’habitation, mais il existe un autre marché immobilier : l’immobilier professionnel, celui des murs de bureaux, de commerces, de locaux d’activités etc…

Ce marché est sensible à peu près aux mêmes facteurs que l’immobilier d’habitation, à la différence que les locataires sont des entreprises et non des particuliers.

Mais on note depuis 2008-2009 une divergence importante.

En 2008-2009, l’immobilier professionnel a connu une baisse des prix, mais contrairement à l’immobilier d’habitation, les prix sont restés stables depuis.

Pourtant, on ne peut pas dire que les entreprises se portent spécialement plus mal que les particuliers.

Cela se traduit par un rendement supérieur : on est plutôt sur des niveaux de 7-8% bruts, alors qu’en habitation on est sur du 3-4% bruts, voire moins à Paris.

Arbitrage Immobilier d’Habitation / Immobilier Professionnel

Mon conseil aujourd’hui est d’arbitrer l’immobilier d’habitation en faveur de l’immobilier professionnel.

L’opération consiste à revendre son immobilier d’habitation, et de racheter de l’immobilier professionnel, soit en direct, soit via des scpi de rendement.

Les scpi de rendement sont des sociétés civiles qui sont propriétaires d’immobilier professionnel, qu’elles louent aux entreprises via des baux commerciaux. Elles reversent un loyer net de tous frais aux porteurs de parts de la scpi

N.B : vous pouvez télécharger gratuitement mon livre sur les scpi sur www.scpi-1.com pour bien comprendre les scpi

Actuellement les rendements sont compris entre 5 et 6% nets, un rendement largement supérieurs à l’immobilier d’habitation, qui tourne plutôt autour de 2-3% nets.

Etant donné les rendements actuels, je pense que l’immobilier professionnel est à son juste prix, contrairement à l’immobilier d’habitation qui est dans une bulle.

Il est difficile d’anticiper l’avenir, et surtout d’être dans le bon timing d’anticipation. Les prix de l’immobilier pourraient baisser, comme ils pourraient continuer à battre des records, ce qui est le propre d’une bulle.

En restant investit, on risque de subir une baisse éventuelle.

En sortant du marché, on risque de louper une hausse éventuelle, et surtout la question qui se pose alors, c’est vers quoi investir ?

En arbitrant vers l’immobilier professionnel, en direct ou via les scpi, on reste investit dans le marché immobilier, mais dans un marché qui offre une valorisation plus raisonnable, et des rendements meilleurs.

En faisant cela, on diminue nettement son risque au krach immobilier, tout en percevant de meilleurs rendements.

Cliquez ICI pour télécharger mon livre « Scpi – Le Guide »

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Comments

  1. Bonjour Jean-Luc,
    Dans l’hypothèse d’un marché baissier de l’immobilier, il y a à craindre un crise économique plus grande, et donc dans ce cas la, ne penses tu pas que les entreprises auront dû mal a payer leurs loyers car beaucoup fermeront?

    • Bonjour Damien
      Nous sommes déjà dans la crise… mais je pense que les entreprises s’en tirent globalement mieux que les individus.
      De plus il est plus simple de déloger une entreprise qui ne paie pas ses loyers, qu’un particulier.
      Enfin les prix de l’immo professionnels sont raisonnables, et résisteront mieux à mon avis que l’immo d’habitation, surévalué.

      • Bonjour, il y a de plus en plus d’immeubles de bureaux vides ! Des boulets de 20 à 40 000m².
        Qqs 300 000 m² soit près de 40% de l’offre neuve 2010 seraient vacants!
        Aussi les immeubles livrés en 2009 qui pourtant ne sont pas des « nanars ». Ex Tour T9 /carlyle à Montreuil, Front Office à Asnières.
        En Idf, pas moins de 4.5 Mm² immobilier entreprise/commerce vides !!
        Se rajoute aussi le stock de passoire thermique atteint désormais 3.75 Mm²

        Autre chiffre : en 2013 surface louée aux entreprises =1.8 Mm² (versus 2.8 Mm² en 2006!)

        De plus en plus d’entreprise obtiennent des remises (jusqu’à 25%) sur le loyer en menaçant simplement de déménager. Les loyers payés sont inférieurs de 8 à 28% aux loyers faciaux /officiels. Entre 2007-2012 : prix de vente bureaux ont plongé de 20%
        La Défense perd 9%, Paris 6 %…
        12 mois de traversée du désert amha! voir une fin de cycle

        • oui, comme en immobilier d’habitation il y a les immeubles de bureaux recherchés, d’autres non, certains sont à des prix trop élevés dans une période de crise (paris centre, la défense) malgré ou à cause leur situation prestigieuse, d’autres à des prix raisonnables…
          bref je parle d’immobilier professionnel en général, mais bien entendu chaque bien immobilier est particulier.

  2. Bonjour Jean-Luc

    Infos intéressantes.

    Le risque de contagion calquée sur le modèle américain est peu probable. Beaucoup moins de prêts à taux variables et de situation d’endettement élevées. Sauf en cas, bien entendu de plonger dans une crise plus importante et de ne plus avoir de solvabilité au niveau des emprunteurs.

    Concernant le classique débat sur l’explosion de la fameuse bulle immobilière qui comme tu le sais, revient tous les ans depuis 20 ans… il faut constater que l’immobilier a plutôt bien résisté sur ces dernières années. Nous n’aurons plus de progression à 9%/an. Et tant mieux, cela nous sort d’une spirale spéculative. Nous sommes en crise et l’immobilier tient encore. Mais plus sur des rendements hors normes. Ceci-dit, faut il investir dans la pierre?

    A mon sens, oui. Si on souhaite avoir des rendements « normaux » mais réels. Je passe sur les investissements avec dispositif fiscal qui dopent la rentabilité des opérations (à condition de revendre bien sûr et pas à perte). Mais que l’on fasse de l’immobilier classique ou de l’immobilier aidé avec réduction fiscale, on constate que le marché s’est en fait totalement segmenté. Et que le loi de l’offre et de la demande est de plus en plus la règle. Pour faire simple, les prix ne baissent pas là où les gens souhaitent habiter ou acheter. C’est une lapalissade, certes, mais réelle. Je constater aujourd’hui un écart important dans le dynamisme et le prix des zones en fonction de cette simple règle d’équilibrage entre l’offre et la demande.

    On pourra toujours étendre le sujet en prétendant que les prix des centres villes des grandes agglomérations , toujours à la hausse, sont maintenus par une clientèle plus argentée. C’est vrai. Les gens ayant la surface financière trustent aujourd’hui les biens sur les centres villes. Augmentant ainsi leur valeur, leur prix. Est-ce que cela va cesser? A mon sens non. Et sans jugement de valeur ou de considération philosophique, c’est une réalité bien pragmatique qui nous est offerte: les gens ayant de l’argent continuent d’acheter ou d’investir et sur les zones les mieux placées ou à fort potentiel de développement. Et à investir, autant choisir ce type de projet.

    Bonne journée.

    • oui bonne analyse de bon sens.
      mais les arbres ne grimpent pas au ciel, il y aura forcément un correction à venir.
      la difficulté étant de savoir quand, et à quel niveau de prix

  3. Bonjour Jean Luc,

    Je fais la même analyse que vous sur l’immo d’habitation qui est de moins en moins rentable.
    C’est pour cette raison que j’ai acquis
    des parts de SCPI en cash il y a plusieurs années
    ( immorente, Efimmo 1, pfo2 sélectinvest et prumopierre).
    Étant donné que mon TMI est très faible j’ai misé à fonds
    sur ce type d’immo de rendement ( mix SCPI direct et SCPI dans une assurance-vie).
    Je suis en train d’analyser la SCPI corum convictions
    mais je n’y crois pas beaucoup ( les dirigeants sont des anciens d’Uffi et ont une mauvaise réputation en matière de
    gestion) car pas assez de recul et scpi trop jeune ( 1 an c’est
    encore un bébé et doit encore faire ses preuves!
    Je pense qu’il faudrait au strict minimum 2/3 ans pour
    pour commencer à y investir des billes. Par conséquent, je vais
    suivre les BT jusqu’à fin 2014 pour voir ce qu’il y a vraiment
    dans le ventre. Quelques CGPI disent que corum convictions ont réalisé 2 mauvais investissements ( pas spécialement bien situés). Rendement de 6% c’est bien mais si on passe 2 ans après à 5.2% ou 5.3% alors vaut mieux rester
    sur les scpi bien établis (société corum convictions est toute nouvelle!!)

    Merci pour votre réponse.
    Et vous qu’en pensez-vous vraiment?

  4. Bjr Jean-Luc

    Avec la baisse des rendements des assurances-vie, l’instabilité toujours présente de la bourse, l’immobilier d’entreprise via les scpi notamment est un investissement de plus en plus en vogue.

    Ne penses-tu pas que ce nouvel attrait des particuliers pour les SCPI n’a pas déjà créé une surévaluation de la valeur des scpi ?

    • Les scpi connaissent effectivement un succès croissant. Mais ça reste une goutte d’eau par rapport à l’immobilier d’habitation ou l’assurance vie. Les prix sont stables, et les rendements attractifs. Donc rien qui ne ressemble à une bulle, plutôt le début d’une vague.

  5. Bonjour en 1990 le krach immo était lié à 2 événements géopolitiques majeurs qui ont font des appels de fonds importants : la réunification de l’Allemagne et la guerre au Koweit .
    Pour une baisse je pense qu’il faut des événements géopolitiques importants …D’après vous quel genres d’événements peut on anticiper ? Faillite de gros états genre USA ou France ?Autres événements ?

    Sans événement géopolitique important , je ne crois pas une baisse brutale ni à une remontée des taux d’intérêts .

    Pour info ci dessous en 2013 il faut 4.6 à 4.8 trimestre pour écouler un bien .
    http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/CS443.pdf
    Pour une stratégie d’achat revente vu la durée d’attente c’est mort , il ne reste que la stratégie d’achat-location ou bien vendre un bien déjà en location .

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