Acheter un garage

Ceci est un article invité de Julien, auteur du blog www.parkinggarage.fr

A noter qu’il utilise le tutoiement avec ses lecteurs, donc ne soyez pas étonné de la forme de son article 🙂

Son expérience reste intéressante pour les personnes intéressées pour investir dans un garage ou un parking.

Jean-Luc

Voici donc l’article:

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Pour devenir rentier, il te faut avoir des actifs qui génèrent une rente. Sans cette rente, tu es condamné à piocher dans ton capital et à t’appauvrir. Je ne veux pas devenir rentier, car je crois fort dans la valeur travail. Peut-être que j’ai peur de m’ennuyer si je n’éprouve plus le besoin de travailler.

Dans cet article, tu pourras en apprendre un peu plus sur une classe d’actif immobilier. Je suis passionné par l’immobilier parking. Tu vas me prendre pour un fou, mais j’adore ce type d’investissement. J’ai réalisé mon premier investissement à Saint Etienne. Il s’agit d’un lot de quatre garages payés 11 000 € frais de notaire inclus. La rentabilité brute est de 13 %. Les charges et impôts viennent diminuer cette rentabilité de 5 points, donc mon rendement est de 8 % net de charges et d’impôts. Voilà de quoi faire travailler efficacement ton argent.

Mon second investissement n’est pas encore finalisé. J’ai signé le compromis de vente pour 50 garages le 27 décembre 2012. Les loyers de l’année 2012 dépassent les 13 000 € brut. Ces garages sont situés en Normandie dans une zone rurale et leur prix est très attractif : 90 000 € frais d’agence et de notaire compris. Le rendement pour cette affaire dépasse les 15 % brut.

Pourquoi suis-je autant inspiré par ce type d’investissement ?

L’intérêt des parkings et des garages

Les parkings ont un avantage particulier : ce n’est pas cher. Le ticket d’entrée de ce type d’investissement peut être inférieur à 10 000 €. Qui peut trouver un appartement pour ce prix là ? Pas grand monde. La faible valeur (relative) de cet actif peut te permettre de commencer petit pour tester le fonctionnement de cet investissement. De la même façon, tu peux essayer de te construire un portefeuille boursier avec quelques milliers d’euros. J’aime bien comprendre comment les choses fonctionnent avant de me lancer à fond.

Mon achat à 11 000 € présente un risque faible et une rentabilité élevée. Il m’a permis d’apprendre plein de choses et de traiter des soucis auxquels je n’avais pas pensé.

Le second atout des parkings est purement physique. J’aime bien être propriétaire d’un bien palpable. Les parkings et les garages sont des biens immobiliers. Ils ont une valeur intrinsèque réelle. S’ils sont toujours débout et en état, le risque de voir tout mon capital disparaître est quasi-nul.

Les garages ont aussi des avantages par rapport aux appartements. Même si tu vas devoir acheter plusieurs box garages pour avoir des loyers identiques à ceux d’un appartement (500 € par exemple), je trouve que l’investissement dans les garages est souvent plus rentable que pour les appartements. La principale différence tient à la faiblesse des charges.

Dans le cas d’un appartement, tu vas devoir refaire la peinture, changer les sols, remettre l’électricité et la plomberie aux normes, remplacer un ballon d’eau chaude… Ces charges sont obligatoires si tu veux sauvegarder ton capital dans le temps. Si tu laisses ton appartement vieillir, sa valeur va diminuer. Dans le cas d’un garage, l’entretien consiste à maintenir la porte en état et à assurer l’étanchéité de la toiture. Ces travaux viennent amputer ta rentabilité mais dans une plus faible mesure que pour les appartements. Pour cette raison, les garages sont plus rentables.

Mon dernier argument pour te convaincre est purement légal. Les locataires des appartements sont protégés par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi est stricte et impose beaucoup de points aux locataires et aux propriétaires. Par exemple, un propriétaire ne peut pas mettre dehors son locataire sans une bonne raison : un congé pour vendre ou un congé pour reprise doivent être invoqués. Pour les garages et les parkings, tu peux résilier le bail, sans motif, à la date anniversaire du contrat. Au changement de locataire, tu peux ainsi augmenter le loyer sans limite. La seule limite est celle que le nouveau locataire n’est pas prêt à payer.

De la même manière, un locataire qui ne paie pas ses loyers, pourra occuper l’appartement pendant la procédure d’expulsion. Cette procédure est longue et délicate. L’enjeu pour le locataire est de se retrouver sans logement, dans la rue et la loi le protège plus que pour une voiture. Une voiture est un bien matériel qui peut dormir dehors. Le Code Civil offre une liberté plus grande aux propriétaires en cas d’impayés. Si tu as besoin des loyers pour rembourser ta banque, alors il est plaisant de changer de locataire rapidement.

Diversifier tes actifs

Je ne suis pas conseiller en gestion de patrimoine, mais je fais preuve d’un bon sens paysan. Il ne faut pas mettre tous tes œufs dans le même panier. Si ce panier vient à se renverser, alors tu vas perdre tous tes œufs. Dans la construction d’un patrimoine, il est bon d’avoir plusieurs sortes d’actifs à ta disposition pour diminuer le risque.

Je peux faire le parallèle avec un portefeuille boursier : si tu n’as que des actions d’entreprises automobiles, que se passe-t-il si ce secteur est en crise ? Tu vas perdre beaucoup. Pour cette raison, il est intéressant d’avoir aussi des actions dans des entreprises alimentaires, d’énergie alternative et de biens de consommations.

Les parkings sont une classe d’actifs intéressante pour diversifier ton patrimoine. Tu peux très bien avoir des actions, des comptes épargne, de l’immobilier résidentiel ou de bureaux et des parkings. Tu peux ainsi diviser le risque de voir ton patrimoine partir en fumée.

Prenons le cas d’un appartement : si ce dernier est loué alors tu touches un loyer qui paie les charges. S’il est vide alors c’est toi qui paie les charges. Dans le cas d’un lot de parking, si un parking n’est pas loué, il reste plusieurs parkings loués pour payer les charges. Cela diminue le risque de n’avoir aucune rentrée d’argent. Je conseille donc d’acheter des lots de parking et si possible dans des lieux différents pour étaler le risque.

Tu veux en savoir plus ?

Je partage ma passion pour l’investissement dans les parkings sur mon blog Investir dans les Parkings et les Garages. Tu pourras y trouver de nombreux trucs et astuces pour bien acheter et louer ton parking. Je suis passionné par ce type d’investissement et je pense que l’avenir est rose pour les propriétaires/investisseurs de parkings.

Et toi, penses-tu qu’investir dans des parkings est intéressant ? »

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Comments

  1. Nadine says:

    Merci à ce Julien passionné

  2. Bonjour,
    Je découvre votre article avec bonheur car j’envisage, début 2014 d’investir dans un ou deux garages. Je commence donc à me renseigner, à savoir comment cela fonctionne et votre article me renforce dans mon choix.

  3. hello Julien merci pour ton article… mais j’ai des petites questions car moi aussi sa m’intéresse mais j’ai été un peu refroidi.

    Concernant les garages c’est vrai que c’est pas mal dans l’idée. Mais le rendement est déterminé par l’offre et la demande. Es tu certains que ton rendement puisse rester stable dans le temps?

    Peux tu me dire combien tu loues un garage pour avoir un rendement de 13% brut et combien tu l’achètes car en effet ton prix d’achat par rapport à sa valeur locative m’a l’aire particulièrement élevé sa voudrais dire que tu loues 108€/mois un garage acheté 10000€?

    Si un jour une structure plus grosse se mettait à proximité de tes parkings, n’aurais tu pas de problèmes de concurrence?

    As tu intégré dans tes rendements les vacances locatives? car tes parkings ne doivent pas tous êtres loués en même tps?

    As tu parfois des problèmes d’impayés qui peuvent rogner ton rendement?

    Ton travail personnel sur ces biens a un coup l’a tu calculé?

    Comment tu finances tout çà à crédit? fais tu un déficit quelconque amortissement?!!.

    Ex: à paris un parking s’achète entre 40000 et 95000€ et se loue 90 à 190€/mois voire 250€ si vraiment bien placé . Donc sur un prêt de 25 ans 110% 95000€ tu sorts 451€/mois pour allé au mieux 250€ soit un effort d’épargne de 200€. Il y a peut être un micro marché là ou tu te trouve mais dans mon cas c’est chaud…

    S’agissant des revenus fonciers ne crains tu pas que l’ensemble des revenus issus de ces locations puissent venir gonfler ton impôts sur le revenu et te faire passer d’une tranche(par exemple) de 14 à 30% + csg crds 15.5 soit au plus « 45.5% » de taxations. As tu intégré ces impôts sur le revenu induits en sup sur ton rendement?

    Y a t-il peut être une structure type sarl ou sci dans laquelle tu mets tous tes biens car si tu finances à crédit pour un éventuel complément de retraite que se passera t il lorsque ton crédit se terminera…?

    Ne risque tu pas d’avoir une TMI élevé pour un retraité?

    Voilà moi dans mon secteur j’ai répondu à toutes ces questions et franchement s’a ma refroidi, si tu pouvais me décrire la façon dont tu procèdes.

    Merci

  4. Bonjour,

    tous ces calculs de rendement qui fournissent des chiffres astronomiques et font rêver les gogos négligent deux choses :
    – la première, très simple, est la différence entre rentabilité brute et nette (prenant en compte frais nde notaire, charges, impôts, etc), mais ça, on en parle ici et là
    – ensuite, et là c’est peu souvent évoqué, c’est que les chiffres sont calculés sur la base du ratio entre prix de transaction et loyers mensuels. Les agences ont accès à ces chiffres. Sauf que… il y a un sauf que.

    Le prix des transactions notariées est le plus soivent inférieur au prix d’achat réel, car il y a un dessous de table dans la plupart des transactions. Pour alléger les frais de notaire et limiter les plus-values.

    Pourquoi est-ce le cas avec les garages et pas les appartements ou maisons ? Parce qu’un garage se vend environ 15000 € – typiquement, 10000 € devant notaire et 5000 € en cash. Ca fait 33% en cash, c’est une proprotion importante. Pourtant, n’importe qui peut facilement retirer 5000 € à la banque, ou recevoir 5000 € et les utiliser dans son quotidien. Dans le cas d’une maison à 300000 €, la même proportion de cash reviendrait à passer 100000 € en liquide. C’est moins discret.

    Conclusion : sauf exceptions, vendeurs naïfs ou bloggeurs approximatifs, les prix réels de vente de garage sont au dessus des prix notariés. Les rendements réels nets sont autour de 2 à 3% – pas 8%, ni même 5% (si c’était le cas, toute la finance investirait dans les garages, à notre époque où le livret A tourne entre 1,5 et 2% max).

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